W jaki sposób wyceniane są nieruchomości?

Niestety, życie nie jest proste i wyceny nieruchomości nie opierają się jedynie, ani nawet głównie w wyniku wrażeń estetycznych, których dana nieruchomość dostarcza. Cena każdego mieszkania uzależniona jest od olbrzymiej liczby czynników, które trzeba wziąć pod uwagę, jeżeli  rzeczoznawcy  zależy na dopięciu swego obowiązku i profesjonalnym wywiązaniu się z powierzonego mu zadania.

Multum aspektów, które decydują o wartości danej nieruchomości, wchodzi między sobą w ciągłe interakcje. Z grubsza można je podzielić na rodzaje takie jak czynniki ekonomiczne, czynniki polityczne czy czynniki fizyczne. Nie mniej ważna jest obecna sytuacja panująca na rynku nieruchomości, zwłaszcza, że rynek ten podlega ciągłym, niekiedy bardzo dynamicznym, zmianom. Na rzeczoznawcy ciąży więc dość trudne zadanie, ponieważ musi zapoznać się z wieloma dokumentami, zweryfikować wiele informacji i w rezultacie przyswojenia i przeanalizowania tych danych wydać dokument, stanowiący pełną wartość danej nieruchomości.

Lokalizacja obiektu

Do czynników tak zwanych fizycznych zalicza się przede wszystkim ogólna lokalizacja obiektu, oraz szczegółowa, w ramach której należy ustalić czy nieruchomość leży na terenie nadmorskim czy górzystym, jest w mieście, miasteczku lub na wsi, oraz w jakiej mieści się dzielnicy – bogatych domków jednorodzinnych, blokowisk, czy komunalnych kamienic,  czy przy jakiej ulicy. Na atrakcyjność lokalizacji wpływają też takie czynniki jak stopień nasłonecznienia, ekspozycje okien na dane kierunki geograficzne, niekiedy nawet kierunek wiatru, który dominuje w danej okolicy. Także bliskość lokali usługowych, takich jak sklepy, apteki, restauracje, jest brana pod uwagę. Im bardziej atrakcyjna lokalizacja, tym lepiej, bo tym więcej chętnych do nabycia w niej nieruchomości – co oznacza, że tym łatwiej będziemy w stanie komuś taką nieruchomości sprzedać.  Ponadto do cech fizycznych mających wpływ na na ocenę nieruchomości należą także cechy klimatu, wiek budynku oraz w jaki sposób został wzniesiony, dojazd do nieruchomości.

Czynniki ekonomiczne obiektu

W wycenie nieruchomości należy też uwzględnić, oczywiście, czynniki ekonomiczne. Do czynników ekonomicznych zalicza się stosunek popytu do podaży, możliwości kredytowania,  bogactwo społeczeństwa, poziom bezrobocia, stan rozwoju gospodarczego na określonym obszarze, oraz plany zagospodarowania najbliższej okolicy, systemy podatkowe tam obowiązujące, wymagane formy ochrony środowiska, oraz przekrój demograficzny środowiska – zupełnie inna dynamika i ceny panują na rynku nieruchomości znajdującym się wśród młodych, aktywnych ludzi a wśród emerytów w podeszłym wieku.

Niektóre cechy nieruchomości są całkowicie względne, na przykład dla niektórych bardzo atrakcyjny okaże się dom położony w środku lasu, inni uznają tą lokalizację za zupełnie odpychają i dyskwalifikującą ten dom w przedbiegach. To także rzeczoznawca bierze pod uwagę w trakcie wykonywania wyceny.